在不良資產(chǎn)投資市場(chǎng)，以不動(dòng)產(chǎn)為代表的抵押物處置，始終是處置工作的核心，作為專業(yè)的處置服務(wù)機(jī)構(gòu)，如何把控抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)也成為首當(dāng)其沖的問(wèn)題。而在諸多處置風(fēng)險(xiǎn)中，在“買賣不破租賃” 原則下的租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突屢見(jiàn)不鮮，尤其是虛假、惡意的“長(zhǎng)租約”，讓不良資產(chǎn)的投資人飽受其害。本文即以此為切入點(diǎn)，探討虛假“長(zhǎng)租約”的審查與化解之路。

　　一、通過(guò)法院執(zhí)行程序，打掉虛假“長(zhǎng)租約”

　　司法解釋明確指出，法院執(zhí)行程序中有權(quán)對(duì)被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的租賃合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，包括合同的合法有效、租賃物占有、合理履行等方面作出實(shí)體審查裁決。認(rèn)定租約的真假固然不易，但是，根據(jù)實(shí)踐，對(duì)于部分明顯不可能簽訂或嚴(yán)重違背生活常理不可能簽訂的租約，仍然可以從多個(gè)方面作出判斷。

　　01租約的簽訂時(shí)間

　　當(dāng)事人主張書面租賃合同在先時(shí)，最為直接的證據(jù)為合同文本。惡意長(zhǎng)租約，一般情況下當(dāng)事人通常并不會(huì)提前準(zhǔn)備好合同。只有當(dāng)法院采取執(zhí)行措施時(shí)，為了對(duì)抗法院執(zhí)行才倒簽時(shí)間，偽造“長(zhǎng)租約”。

　　一般情況下，對(duì)于倒簽的租賃合同，可以通過(guò)司法鑒定手段來(lái)鑒定簽字的形成時(shí)間。

　　不考慮鑒定誤差問(wèn)題，實(shí)務(wù)中還存在一批“狡猾”的債務(wù)人提前就預(yù)備好合同，隨時(shí)做好對(duì)抗準(zhǔn)備，就需要采取更多的化解方法。

　　02承租人是否實(shí)際占用

　　租賃合同是最常見(jiàn)的一類實(shí)踐性合同，出租人將租賃物交付承租人占有使用，是租賃合同核心的必備要件，現(xiàn)實(shí)中幾乎不可能存在不交付租賃物的租賃合同。

　　案外人則必須提出已經(jīng)合法占有使用租賃物的證據(jù)。

　　除了實(shí)際占用之外，還有比如對(duì)房屋進(jìn)行裝修、以房屋作為營(yíng)業(yè)執(zhí)照的住所地且一直未變更、支付房屋水電及物業(yè)管理等費(fèi)用、雖未實(shí)際居住但已移交鑰匙、更換門鎖以等行為。

　　03明顯不合理的低租金

　　判斷是否屬于明顯不合理的低價(jià)時(shí)，主要參考同地區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)。此外，對(duì)于租金水平本就浮動(dòng)大的商鋪等資產(chǎn)，如果以固定價(jià)格出租20年，價(jià)格肯定不合理。

　　04一次性支付租金

　　除非土地出租等需要長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，否則，一次性支付大額租金，特別是大額現(xiàn)金支付方式，明顯違背生活常理，屬于"以明顯不合理低價(jià)承租"現(xiàn)象。

　　05不支付租金

　　如果長(zhǎng)租約簽署之后，出租人和承租人之間沒(méi)有合理的銀行流水、轉(zhuǎn)賬記錄等租金支付證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為沒(méi)有實(shí)際履行的虛假租約，當(dāng)然也無(wú)法對(duì)抗執(zhí)行。

　　06以租抵債

債務(wù)人無(wú)力還款，故以其名下不動(dòng)產(chǎn)房屋出租給債權(quán)人，但實(shí)際不收取租金，而以約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)沖抵債務(wù)，進(jìn)而解決雙方的債權(quán)債務(wù)。若法院需要處置房產(chǎn)，則承租人提出買賣不破租賃的原則，要求帶租賃拍賣。而往往因租賃物租期較長(zhǎng)，租賃物喪失了使用收益的價(jià)值，司法處置受阻。浙江高院早在2014年就關(guān)注了這個(gè)問(wèn)題，并出臺(tái)了處理辦法：對(duì)“名為租賃實(shí)為借貸擔(dān)保、房屋使用權(quán)抵債等關(guān)系的，對(duì)租賃合同的真實(shí)性不予認(rèn)可”。

　　二、通過(guò)破產(chǎn)程序，終止履行“長(zhǎng)租約”

　　根據(jù)《破產(chǎn)法》的規(guī)定，人民法院裁定受理承租人的破產(chǎn)申請(qǐng)后，對(duì)于惡意“長(zhǎng)租約”，破產(chǎn)管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行。

　　對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，在執(zhí)行程序中解決虛假惡意的長(zhǎng)租約，當(dāng)然是首選方案。如果面臨被執(zhí)行人手段“高超”、證據(jù)不足等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，無(wú)法通過(guò)執(zhí)行程序解決或者解決起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力（經(jīng)濟(jì)不劃算、時(shí)間不可靠）。如果投資人認(rèn)可當(dāng)?shù)仄飘a(chǎn)管理人及破產(chǎn)法院的職業(yè)素養(yǎng)、履職水平，也可以采取釜底抽薪的辦法，直接在破產(chǎn)程序中解決“長(zhǎng)租約”的干擾。

　　三、以刑促民，破除虛假租賃

　　當(dāng)然，執(zhí)行中“以刑促民”也是有效制止規(guī)避執(zhí)行行為的方式。被執(zhí)行人設(shè)置虛假租賃妨礙法院執(zhí)行，致使權(quán)利人勝訴權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，拒不履行法院生效判決、裁定的，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。

　　實(shí)踐中，被執(zhí)行人虛構(gòu)租約的成本極低，鮮有法院對(duì)此采取罰款、拘留等懲罰措施，投資人只得主動(dòng)或被動(dòng)的周旋在各種法院的異議程序中（如轉(zhuǎn)向破產(chǎn)程序，則時(shí)間周期更不可控），不僅耗費(fèi)了寶貴的司法成本，還嚴(yán)重影響了抵押物的處置效率。如果想從根本上破除虛假租賃對(duì)抗執(zhí)行，仍應(yīng)回歸源頭，踏踏實(shí)實(shí)的做好每一處抵押物的盡調(diào)工作，防患于未然！